30년을 살고 팔면
52% 올라야 본전입니다.

보유기간을 빼놓고는 본전을 말할 수 없습니다

몇 년 살고 팔 것인가

보유기간을 옮기면 본전선이 어떻게 움직이는지 보입니다. 분양가 10.1억, 대출 5억, 연 4.7%, 30년 원리금균등 기준입니다.

52%는 무섭지만, 연 1.4%는 낮습니다

이 표의 마지막 칸을 놓치면 안 됩니다. 같은 자료로 정반대 결론을 낼 수 있기 때문입니다.

둘 다 같은 계산에서 나온 사실입니다. 어느 쪽이 맞느냐가 아니라, 우리가 이 집에 몇 년 살 것이냐에 따라 답이 정해집니다. 30년을 눌러앉을 자신이 있으면 연 1.4%는 넘을 만한 문턱입니다. 반대로 5~10년 안에 팔 가능성이 조금이라도 있다면 연 2.5~3.4%를 넘겨야 하는데, 지금 이 단지 조건에서는 쉽지 않습니다.

명목으로 본전이어도, 실제로는 손해입니다

30년 뒤의 1억은 지금의 1억이 아닙니다. 물가를 감안하면 선이 하나 더 생깁니다.

5억 아파트는 어느 기간이든 +1.6%면 본전

대출이 없으면 이자가 없고, 이자가 없으면 시간이 흘러도 본전선이 움직이지 않습니다.

B는 취득세 550만원과 매도 중개수수료만 회수하면 되므로 기간과 무관하게 고정입니다.

은행 돈은 줄지 않습니다

본전이 문제가 아니라 손실이 문제인 상황도 봐야 합니다. 집값이 떨어져도 갚을 5억은 그대로라, 손실은 전부 우리 몫에서 먼저 깎입니다.

회색이 은행 몫입니다. 집값이 아무리 떨어져도 회색은 꿈쩍하지 않습니다. -20%면 사라지는 2.02억이 전부 우리 5.1억에서 나갑니다. 공정하게 말하면 오를 때도 똑같이 2배로 증폭됩니다. 레버리지는 양방향입니다.

이자 4.34억은 그냥 버리는 돈일까

여기까지만 보면 대출이 무조건 나빠 보이지만, 그건 절반의 그림입니다. 가장 강한 반론을 먼저 적어둡니다.

이자 4.34억을 360개월로 나누면 월 120만원입니다. 이건 "10억짜리 집에 사는 값"으로 볼 수도 있습니다. 5억짜리 집 대신 10억짜리 집에 사는 대가를 월 120만원에 사는 셈이죠. 10억대 아파트 월세 시세를 생각하면 터무니없는 값은 아닙니다.

여기에 자기자본 5.43억을 은행에 넣어뒀을 때의 이자(연 3% 기준 월 136만원)를 더하면, A의 실질 주거비는 월 약 264만원, B는 월 약 140만원입니다. 차액이 월 124만원입니다.

다만 이 논리에는 조건이 하나 붙습니다. 월 124만원을 30년간 계속 낼 수 있어야 한다는 것입니다. 맞벌이가 끊기거나 금리가 6%로 오르면 이 값은 훌쩍 뜁니다. 그때는 "값어치 있는 소비"가 아니라 "빠져나갈 수 없는 고정비"가 됩니다.

세 문장으로