10억이라고 적혀 있지만,
우리가 내는 돈은 15억입니다.

월급에서 296만원이 사라집니다

입주하는 순간부터 30년간, 매달 고정으로 나가는 돈입니다. 이 중 88%가 은행에 내는 원리금입니다.

모든 게 금리 하나에 걸려 있습니다

지금 은행이 주는 잔금대출 금리는 연 4.68~4.77%입니다. 다만 이건 오늘의 값이고, 우리가 실제로 빌리는 건 2028년 5월입니다. 직접 움직여 보세요.

금리가 1%p만 올라도 월 부담이 30만원 늘고, 30년 총이자는 1.1억이 늘어납니다. 우리가 선택할 수 있는 변동형은 6개월마다 금리가 갱신됩니다.

은행이 지금 발을 빼는 중입니다

이 단지는 규제 전(2025년 4월 28일)에 공고가 나서 예전 기준이 적용됩니다. 그 덕분에 5억이 나옵니다. 문제는 그게 법의 원칙일 뿐, 은행의 약속은 아니라는 점입니다.

실제로 규제 발표 이후 은행들이 중도금 대출 한도를 분양가의 60%에서 40%로 자체 축소한 사례가 보도됐습니다. 법으로 강제된 게 아니라 은행이 스스로 조인 겁니다. 잔금은 2028년에 실행되는데, 그때 은행 사정이 어떨지는 아무도 약속해주지 않습니다.

그리고 대출 심사에는 우리가 내는 금리에 가산금리가 얹혀서 계산됩니다. 예전 기준이면 +0.75%p(5.45%로 심사), 규제 기준이면 +3.0%p(7.7%로 심사)입니다. 후자면 5억 대출에 연소득 1억 700만원이 필요해서 혼자 소득으로는 통과가 안 됩니다.

주변 시세는 올랐는데, 거래가 없습니다

호가가 오르는 것과 그 가격에 팔리는 것은 다른 이야기입니다. 이 단지가 실제로 얼마에 팔릴지 보여주는 신호가 이미 나와 있습니다.

바로 옆 2024년 입주 신축이 7억인데, 우리가 사려는 집은 10.1억입니다. 이미 주변 시세보다 3억 비싸게 시작합니다.

전 타입이 미달났습니다. 그래서 지금도 잔여세대를 팔고 있는 겁니다. 우리가 "잔여세대 계약"으로 들어간다는 건, 뒤집어 말하면 먼저 본 수천 명이 이 가격에 사지 않기로 했다는 뜻입니다.

주변 아파트 호가가 최근 많이 올랐다고들 하지만, 실거래는 따라오지 않고 있습니다. 호가는 파는 사람이 부르는 값이고, 실거래는 사는 사람이 인정한 값입니다. 팔 때 필요한 건 후자입니다. 12억에 팔아야 본전을 겨우 맞추는데, 그 가격에 사줄 사람이 2033년에 있을지가 이 투자의 전부입니다.

반대로, 걱정 안 해도 되는 것들

위험만 늘어놓으면 판단이 흐려집니다. 실제로 확인해보니 문제가 아닌 항목도 분명히 있습니다.

계약 전에 이것부터

지금 당장 결정할 일이 아니라, 아래 네 가지 답을 받은 다음에 결정할 일입니다.

1. 협약은행 서면 확인이 사업장이 종전규정(LTV 70%) 대상이고 신규 계약자에게도 적용되는지. 여기서 5억이냐 4억이냐가 갈립니다.
2. 중도금 이자 조건 확인무이자인지 이자후불제인지. 후불제면 입주 때 2,000~3,000만원이 한꺼번에 청구됩니다.
3. 현금 5.7~6.1억 조달 가능 여부계약금·잔금 자기부담·취득세·중도금이자·이사비를 합친 금액입니다. 전세보증금으로 얼마나 커버되는지 계산해봐야 합니다.
4. 2027년 3월 ~ 2028년 5월, 14개월의 공백전세 만기와 입주 사이의 빈 기간을 어디서 어떻게 살 것인지. 재계약이 안 되면 두 번 이사해야 합니다.