지난 40년 실적을 대입하면
이 투자는 성공합니다.

본전선 연 1.42%는 역사적으로 매우 낮은 문턱입니다

제가 계산한 30년 본전선은 연 1.42%였습니다. 과거 실적의 4분의 1입니다. 만약 지난 29년의 속도가 반복된다면 어떻게 되는지 보겠습니다.

여기서 정직해야 합니다. 제가 지금까지 만든 자료들은 본전선을 높은 문턱처럼 제시했습니다. 15.4억, 52% 상승, 지역 최고가 초과 같은 표현들이요. 그런데 연 단위로 환산하면 1.42%이고, 그건 한국 부동산 역사에서 거의 최악의 구간에서나 나오는 숫자입니다.

다만 지수는 우리 아파트가 아닙니다

이게 가장 중요한 함정입니다. 5.7%는 "한국 아파트 시장"의 숫자이지 "특정 아파트 한 채"의 숫자가 아닙니다.

가격지수는 새로 지어진 아파트가 계속 편입되면서 산출됩니다. 낡은 아파트가 빠지고 신축이 들어오는 과정이 반복되죠. 그래서 지수는 "시장 전체"를 보여주지만, 내가 산 그 한 채가 40년 뒤 어떻게 되는지는 보여주지 않습니다.

이건 앞서 원가 분석에서 확인한 것과 정확히 맞물립니다. 10.1억 중 건물값 3.5억은 시간이 갈수록 사라지고, 남는 건 땅값 6.6억입니다. 지수는 새 건물로 계속 갈아끼우지만, 우리 집은 그냥 낡습니다. 지수 상승률을 내 아파트에 그대로 적용하면 이 차이만큼 과대평가하게 됩니다.

40년은 균질하지 않았습니다

연 5.7%는 평균일 뿐입니다. 실제 경로는 극단적으로 울퉁불퉁했습니다.

막대 위치는 방향을 나타낸 개념도이며 정확한 등락폭이 아닙니다. 2022년 아파트 거래회전율 2.28%는 실거래 신고 도입 이후 역대 최저치입니다.

1991년에 산 사람은 10년을 기다렸습니다. 2008년에 산 사람은 5년을 버텼습니다. 평균 5.7%는 40년을 다 채운 사람의 숫자이지, 중간에 팔아야 했던 사람의 숫자가 아닙니다.

그 40년을 만든 조건이 반대로 바뀝니다

과거 데이터를 미래에 적용하려면, 그 데이터를 만든 조건이 유지되는지를 봐야 합니다.

연 5.7%를 그대로 대입하면 30년 뒤 이 아파트는 53.3억이 됩니다. 그 값을 낼 가구가 2058년 경기도에 몇이나 있을지 생각해보면, 단순 연장이 왜 위험한지 알 수 있습니다.

그래서 결론이 어떻게 바뀌나

질문이 다시 바뀝니다

"이 집이 오를까"가 아니라 "우리가 30년을 온전히 버틸 수 있는가"입니다.