앞서 말씀드린 15.3억은 "원리금균등 30년"을 전제로 한 숫자였습니다. 상환방식을 바꾸면 14.5억까지 내려가고 17.2억까지 올라갑니다. 그런데 가장 싼 방식을 고르면 대출 자체가 안 나올 수 있습니다.
차이가 2.67억입니다. 집값의 4분의 1이 넘는 금액이 상환방식 선택 하나로 갈립니다. 앞선 자료의 15.33억은 이 범위의 한가운데였습니다.
| 상환방식 | 총이자 | 총 구매비용 | 첫 달 상환액 |
|---|---|---|---|
| 원금균등 30년 | 3.53억 | 14.52억 | 334.7만 |
| 원리금균등 30년 — 기존 계산 | 4.34억 | 15.33억 | 259.3만 |
| 5년 거치 + 25년 원리금균등 | 4.68억 | 15.67억 | 195.8만 |
| 원금균등 40년 | 4.71억 | 15.80억 | 300.0만 |
| 원리금균등 40년 | 6.10억 | 17.19억 | 231.2만 |
총 구매비용 = 분양가 10.1억 + 취득세 3,333만 + 중도금이자 2,500만 + 보유세(30년 3,030만/40년 4,040만) + 총이자. 40년 만기는 경과조치가 인정되는 경우에만 가능합니다.
원리금균등은 30년 내내 같은 금액, 원금균등은 처음에 많이 내고 갈수록 줄어듭니다.
초록선 아래 면적이 붉은선보다 작습니다. 그게 이자 8,100만원 차이입니다. 원금을 빨리 갚으니 이자가 붙는 잔액이 빠르게 줄어들기 때문입니다.
교차점은 11.5년째입니다. 그전까지는 원금균등이 매달 더 부담스럽고, 그 이후로는 더 편해집니다. 30년 중 앞의 3분의 1을 버티면 나머지 3분의 2가 편해지는 구조입니다.
계산하다가 발견한 문제입니다. 원금균등은 총이자가 8,100만원 싸지만, 그 방식으로는 5억 대출이 안 나올 가능성이 큽니다.
이유는 DSR 산정 방식입니다. DSR은 연간 원리금 상환액으로 계산하는데, 원금균등은 초기 상환액이 가장 큽니다. 은행은 그 첫해 금액을 기준으로 심사합니다.
| 방식 | 첫해 상환액 (스트레스 5.45% 적용) | 필요 연소득 | 연소득 1억으로 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 30년 | 3,388만 | 8,470만 | 통과 |
| 원금균등 30년 | 4,350만 | 1억 875만 | 부족 — 대출 축소 |
역설이 여기 있습니다. 이자를 8,100만원 아끼는 방식을 고르면, DSR 한도가 모자라서 5억이 아니라 4억 정도밖에 못 빌립니다. 그러면 부족한 1억을 현금으로 채워야 합니다.
반대로 원리금균등을 고르면 5억이 나오지만 이자를 8,100만원 더 냅니다. 현금 여유가 있느냐가 이 선택을 결정합니다.
원리금균등으로 대출을 받되, 원금균등처럼 갚는 방식입니다.
원리금균등으로 승인받고 여유가 생길 때마다 중도상환하는 것이 실무적으로 가장 유리합니다. DSR 심사는 낮은 원리금균등 기준으로 통과하고, 실제 상환은 원금을 앞당겨 줄이는 겁니다.
다만 확인할 게 있습니다. 중도상환수수료입니다. 통상 3년 이내 상환분에 붙고 잔여기간에 비례해 줄어듭니다. 3년만 지나면 대부분 면제되므로, 3년 차부터 여유자금으로 원금을 치는 방식이 현실적입니다.
참고로 앞서 계산한 본전선도 이 선택에 따라 움직입니다. 원금균등 30년이면 총비용이 14.52억이라 본전선이 15.4억에서 약 14.6억으로 내려갑니다. 필요 상승률로는 52.5%에서 약 44%가 됩니다.
여전히 낮은 문턱은 아니지만, 8천만원어치 차이는 분명합니다. 다만 이것도 30년을 다 채웠을 때의 이야기이고, 중간에 팔면 그만큼 이자가 덜 쌓여 본전선도 내려갑니다.
| 01 | 15.3억은 원리금균등 30년일 때의 값입니다. 실제 범위는 14.5억~17.2억으로 2.67억이 벌어집니다. |
| 02 | 가장 싼 건 원금균등 30년(14.52억)인데, DSR 때문에 5억이 안 나올 수 있습니다. 필요 소득이 8,470만에서 1억 875만으로 뜁니다. |
| 03 | 실무적으로는 원리금균등으로 승인받고 3년 뒤부터 중도상환하는 게 양쪽을 다 취하는 방법입니다. |
다만 이 모든 계산에서 바뀌지 않는 게 있습니다. 가장 유리한 방식을 골라도 이자로만 3.53억이 나갑니다. 상환방식은 4.34억을 3.53억으로 줄이는 문제이지, 3.53억을 없애는 문제가 아닙니다.
그리고 40년 만기를 고르면 월 부담은 231만원으로 가벼워지지만 총이자가 6.10억이 됩니다. 월 28만원을 아끼려고 1.76억을 더 내는 셈이라, 만기는 짧을수록 유리합니다.