월 거래
11건
2,355세대에서 한 달 11건. 직관적으로는 극소량 같지만, 부동산에서 거래량은 절대 건수가 아니라 재고 대비 비율로 봅니다. 그 기준선을 세우고, 허수 거래 가능성까지 검증했습니다.
부동산 시장에서 쓰는 표준 지표는 거래회전율입니다. 전체 세대수 대비 1년 동안 몇 채가 거래됐는지를 봅니다.
1년에 18세대 중 1채꼴로 주인이 바뀐다는 뜻입니다. 이 숫자가 높은지 낮은지는, 한국 아파트 시장의 실제 기록과 대보면 답이 나옵니다.
직방이 실거래 신고 도입(2006년) 이후 전국 아파트 회전율을 집계해왔고, 학술 연구에서도 도시별 장기 통계가 나와 있습니다. 그 기록이 눈금이 됩니다.
출처: 직방 「아파트 매매 거래 회전율」 분석. 장기 평균은 국내 도시 패널 연구(연평균 5.5%, 표준편차 2.0%, 최소 2.1%, 최대 11.8%) 기준.
5.61%는 "보통" 구간의 상단입니다. 장기 평균 5.5%를 살짝 웃돌고, 2021년 상승장(5.36%)보다도 높습니다. 반면 시장이 얼어붙었던 2022년(2.28%)의 2.5배입니다.
즉 "활발"이라고 단정하기엔 과했고, "극소량"도 아닙니다. 정확한 표현은 "정상 작동 중"입니다. 제가 앞선 자료에서 쓴 "거래가 활발하다"는 표현은 과장이었고, "정상 범위"로 정정합니다.
직관이 틀린 게 아니라, 비교 대상이 없었을 뿐입니다.
아파트는 사람들이 평균 10~20년에 한 번 사고파는 물건입니다. 자동차나 주식과 다릅니다. 회전율 5%는 뒤집으면 평균 보유기간 18년이라는 뜻인데, 이건 아파트라는 자산의 성격에 부합하는 숫자입니다.
| 회전율 | 평균 보유기간 | 해석 |
|---|---|---|
| 2% | 50년 | 사실상 아무도 안 판다 (2022년) |
| 3% | 33년 | 매도·매수 희망가 격차 큼 (2023년) |
| 5.6% | 18년 | 정상 — 생애주기에 맞는 이동 빈도 |
| 8% | 13년 | 투자 수요 유입 (2006년) |
비교하면 이렇습니다. 만약 이 단지가 매달 100건씩 거래된다면 회전율 51%로, 2년 만에 전 세대가 손바뀜하는 셈입니다. 그건 정상이 아니라 투기장입니다. 부동산에서 거래량이 많다는 게 무조건 좋은 신호는 아닙니다.
이 의심은 근거가 있습니다. 자전거래(가격 띄우기)는 실제로 적발되는 범죄입니다. 다만 규모를 정확히 봐야 합니다.
국토부는 2025년 하반기 기획조사에서 위법 의심거래 1,002건을 적발했습니다. 대표적 수법은 신고가로 허위 신고해 시세를 끌어올린 뒤 계약을 해제하는 방식입니다. 가족 간에 신고가 8.2억으로 신고했다가 1년 뒤 해제하고 제3자에게 8억에 판 사례, 부부가 본인이 사내이사인 법인에 16.5억 신고가로 팔았다가 9개월 뒤 해제하고 18억에 판 사례가 적발됐습니다.
다만 숫자를 읽을 때 주의할 게 있습니다. 서울 아파트 조사에서 437건을 검토해 142건이 적발됐는데, 이 437건은 이미 "이상거래"로 선별된 표본입니다. 전체 거래 중 32%가 가짜라는 뜻이 아닙니다. 가격 띄우기 정황이 뚜렷해 경찰 수사까지 간 건 그중 10건이었습니다.
그리고 대량 조작은 구조적으로 불가능합니다. 자전거래는 소수 건으로 신고가를 만드는 수법이지, 132건을 통째로 꾸며낼 수는 없습니다. 이유는 비용입니다.
세금을 피하려면 "신고했다가 해제"해야 하는데, 해제하면 실거래가 공개시스템에 해제 표시가 남습니다. 즉 조작하면 흔적이 남고, 흔적을 안 남기려면 건당 4천만원의 세금을 내야 합니다. 어느 쪽이든 대량으로는 못 합니다.
의심을 숫자로 검증하는 가장 좋은 방법은, 최악을 가정해도 결론이 유지되는지 보는 것입니다.
| 허수 거래 가정 | 실제 거래 | 회전율 | 구간 |
|---|---|---|---|
| 0건 (원자료) | 132건 | 5.61% | 보통 상단 |
| 10건이 가짜 | 122건 | 5.18% | 보통 |
| 20건이 가짜 | 112건 | 4.76% | 보통 |
| 30건이 가짜 | 102건 | 4.33% | 보통 하단 |
| 50건이 가짜 | 82건 | 3.48% | 침체 |
| 66건 — 절반이 가짜 | 66건 | 2.80% | 침체 |
결론이 뒤집히려면 최소 50건, 즉 전체의 38%가 가짜여야 합니다. 국토부가 대대적으로 조사해도 이상거래 표본에서조차 그 정도 비율은 나오지 않습니다. 30건까지 가짜라고 극단적으로 가정해도 회전율은 여전히 "보통" 구간에 남습니다.
즉 이 지표는 웬만한 의심을 견뎌냅니다. 이렇게 최악을 가정해도 버티는지 확인하는 게, 숫자 하나를 그대로 믿는 것보다 안전합니다.
같은 실거래가 데이터라도 조작에 취약한 값과 튼튼한 값이 다릅니다.
| 수치 | 값 | 신뢰도 |
|---|---|---|
| 6개월 평균 실거래가 수십 건의 평균 | 12.40억 | 높음 — 1~2건 조작으로 안 움직임 |
| 거래 건수 회전율의 근거 | 월 11건 | 높음 — 대량 조작 불가 |
| 신고가 단 1건 | 14.60억 | 낮음 — 가격 띄우기의 표적 |
이 기준으로 제 앞선 자료를 다시 봐야 합니다. "장안구 84㎡ 천장은 14.6억"이라고 썼는데, 신고가 1건은 가장 조작에 취약한 값입니다. 판단의 기준으로 삼기에 적절하지 않습니다.
더 보수적으로 6개월 평균 12.4억을 기준으로 삼으면, 디에트르 30년 본전선 15.4억은 지역 대장 아파트 평균가보다 3억(24%) 높아야 한다는 뜻이 됩니다. 신고가를 쓸 때(+0.8억)보다 오히려 부담이 커집니다.
남의 분석을 믿는 것보다, 직접 눌러보는 게 낫습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 무료로 다 됩니다.
| 01 | 월 11건은 연 회전율 5.61%로, 한국 아파트 장기 평균(5.5%)과 거의 같습니다. "활발"은 제 과장이었고 "정상 범위"가 정확합니다. 다만 "극소량"도 아닙니다. |
| 02 | 허수 거래는 실재하지만 대량 조작은 세금 때문에 불가능합니다. 30건이 가짜여도 회전율은 여전히 정상 구간입니다. |
| 03 | 대신 신고가 14.6억은 버리고 평균 12.4억을 쓰는 게 맞습니다. 그러면 디에트르 본전선은 지역 대장 평균보다 24% 높아야 한다는 결론이 됩니다. |
이번 지적으로 결론이 약해진 게 아니라 기준이 하나 더 생겼습니다. 앞으로 어떤 단지를 보든 "거래 건수 ÷ 세대수"를 계산해서 4~6% 구간에 있는지만 확인하면, 그 단지가 살아 있는 시장인지 아닌지 30초 만에 알 수 있습니다.
그리고 이 기준을 디에트르에 적용하면 답이 안 나옵니다. 아직 회전율을 계산할 거래 자체가 없기 때문입니다. 3년째 잔여세대를 파는 단지에 대해 우리가 가진 유일한 수요 데이터는 청약 결과뿐입니다.